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如何成立业主委员会

作者:祁阳房产网 2013-10-01 17:19
本文从解读当局有关部分关于成立业主委员会的规则、引见成立业主委员会的步调、成立业主委员会需留意的战略等几个方面手把手教您成立业主委员会,并供应了笔者写的几个成立业主委员会相关文书供想成立业主委员会的业 ..
本文从解读当局有关部分关于成立业主委员会的规则、引见成立业主委员会的步调、成立业主委员会需留意的战略等几个方面手把手教您成立业主委员会,并供应了笔者写的几个成立业主委员会相关文书供想成立业主委员会的业主参考,因为本文较长,笔者想不出可以全文登载的报纸,故发在网上,欢送平面媒体依据本人报社把握的标准进行转载,还更欢送关怀成立业主委员会的网友在本人小区的论坛长进行转载。   
  
手把手教您成立业主委员会   
  
良多业主反映想成立业主委员会难,这里有单个当局任务人员违法行政的问题,也有业主没有把握成立业主委员会的办法问题,目前新的《物业治理条例》发布了,为成立业主委员会摊平了路途,业主只需学会若何运用这个司法兵器,把握准确办法,9月1日今后,业首要想成立业主委员会其实并不难。   
  
不要把本人的兵器送给对方   
  
成立业主委员会和成立公司一样,起首要调查当局对成立业主委员会的顺序要乞降司法付与业主的权益,谈论司法和当局规则能否合理正当,不是我们业主成立业主委员会时要做的事,否认司法和当局规则或本人给本人加紧箍咒、本人把成立业主委员会复杂化或想得神乎其神,不只与事无补,反而等于缴械降服佩服,甚至是本人把手中的兵器送给了对方。   
  
成立业主委员会规则的五项解读   
  
本年9月1日开端执行的《物业治理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规则有五个方面,现笔者一一加以解读:   
  
一.业主大会的成立   
  
规则:统一个物业治理区域内的业主,该当在物业地点地的区、县人民当局房地产行政主管部分的指点下成立业主大会,并选举发生业主委员会。   
  
解读:业主大会由业主自行成立,但要承受物业地点地的区、县人民当局房地产行政主管部分的指点,详细到北京,当前要承受区、县寓居小区治理办公室的指点。   
  
指点不等于指导,业首要求成立业主大会,应告诉区、县小区办,恳求他们派人指点,假如他们不指点,则属于区、县小区办不作为,并不影响业主自行成立业主大会。   
  
北京对区、县小区办规则的这方面的任务时限可参照京疆土房管物字〔2001〕516号文的规则:“拥有10%以上业权的产权人(代表)书面请求自行组建管委会的,各小区办应在收到书面请求后15日内,作出能否契合组建前提的书面回答。”   
  
而一个物业小区能否契合成立业主大会和业主委员会的前提,北京可参照以下两项规则:   
  
京政办发〔2001〕91号文规则:“凡商品房、经济合用住房入住率超越50%,或首户入住已满二年的新建寓居小区,应组建业主委员会;1994岁尾前投入运用的老旧小区,房改售房率超越50%的,应组建业主委员会。”   
  
京疆土房管物<2002>316号文规则:“关于全体规划、分期建立的房屋小区,在组建管委会时、凡已入住投入运用的房屋小区,契合《关于标准和增强本市物业治理若干定见的告诉》(京政办发<2001>91号)管委会的前提,应一并选举发生管委会,不再分次选举。关于房屋小区尚未入住、投入运用的局部,管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。”   
  
二.物业治理区域的划分   
  
规则:一个物业治理区域成立一个业主大会。物业治理区域的划分该当思索物业的共用设备设备、修建物规划、社区建立等要素。详细方法由省、自治区、直辖市制订。   
  
解读:成立业主大会,业主起首要确定本人地点的物业治理区域,在北京可参照京房地物字【1998】308号文的规则:“物业治理区域的划分,准则上以相对封锁,配套设备、根底设备相对集中,能自力运用为前提,但一个区域内房子的总修建面积把握在20万平方米以下。”   
  
三.业主大会投票权确立   
  
规则:业主在初次业主大会会议上的投票权,依据业主拥有物业的修建面积、房屋套数等要素确定。详细方法由省、自治区、直辖市制订。 业主大会议事规矩该当就业主大会的议事方法、表决顺序、业主投票权确定方法、业主委员会的构成和委员任期等事项作出商定。   
  
解读:第一次业主大会投票权由当地当局制订,今后业主大会投票权由业主大会自行商定。   
  
北京的第一次业主大会投票权可参照京房地物字【1997】第485号文:“产权人投票执行房屋房子每一单位房一票;非房屋房子每3000平方米一票,缺乏3000平方米的,每一产权证一票。”和京疆土房管物<2002>316号文:“在已确定物业治理区域的,原开拓建立单元在房屋尚未售完之前,其房屋所拥有的产权份额超越悉数房屋物业20%的、召开产权人(代表)大会时,其投票权及实践投票额按20%的份额核算,超越局部不再予以核算。”的规则加以确定。   
  
四、业主大会的开会要乞降表决方法   
  
规则:   
  
1.召开业主大会会议,该当于会议召开15日以前告诉全体业主。   
  
2.业主大会会议可以采用集体评论的方式,也可以采用书面寻求定见的方式;但该当有物业治理区域内持有1/2以上投票权的业主参与。   
  
3.业主可以托付署理人参与业主大会会议。   
  
4.业主大会作出决议,必需经与会业主所持投票权1/2以上经过。业主大会作出制订和修正业主条约、业主大会议事规矩,选聘宽和聘物业治理企业,专项维修资金运用和续筹方案的决议,必需经物业治理区域内全体业主所持投票权2/3以上经过。   
  
6.房屋小区的业主大会会议,该当还奉告相关的居民委员会。   
  
解读:业主大会开会要提早15天以上告诉全体业主,并奉告相关的居委会,业主大会纷歧定要采用开会方式进行,业主大会作出普通决议,经物业治理区域内全体业主所持投票权1/4以上即可经过,业主大会作出制订和修正业主条约、业主大会议事规矩,选聘宽和聘物业治理企业,专项维修资金运用和续筹方案的决议,经物业治理区域内全体业主所持投票权2/3以上经过。条例没有规则成立业主大会要经物业治理区域内全体业主所持投票权2/3以上经过,也没有要求必然要用“赞成票”的方法经过抉择,因而成立业主大会和选举业主委员会不是特殊难。   
  
北京的业主当前可以参考京房地物字【1998】308号文的规则,经过布告方法选举发生第一届业主委员会。接纳经过布告方法选举发生的,应按照下列规则: l.准备组在告白栏、公共场合夺目地位布告管委会章程和管委会委员候选人和选举行法,还书面送达全体产权人上述资料;2.在选举行律例定的工夫内,准备组未收到占总票数50%以上的对立票,即可向各区县小区办进行业主委员会成立立案。   
  
五.业主委员会立案   
  
规则:业主委员会该当自选举发生之日起30日内,向物业地点地的区、县人民当局房地产行政主管部分立案。   
  
解读:业主委员会成立不必再经区、县人民当局房地产行政主管部分同意,成立之后在30日内向区、县小区办立案即可。立案制和审批制的最大区别在于立案制下成立业主委员会,只需成立顺序不违背司法限制即可立案,成立业主委员会的行为由业主担任;审批制下成立业主委员会要契合区、县人民当局房地产行政主管部分的要求,区、县人民当局房地产行政主管部分要对业主委员会的成立负行政治理责任。
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