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退房的条件

作者:祁阳房产网 2013-10-01 17:21
从当前的司法规则与法院审讯理论来看,可以退房的前提首要包罗商定前提与法定前提两种。商定前提是指购房者与开拓商在购房合同中商定可以退房的前提。如房产商推迟交房超越必然刻日,购房人可以要求退房。别的,购房 ..
【双方在合同中约定可以退房的条件 】
商品房买卖活动属于民法调整的范畴,根据民法中交易双方意思自治原则,双方当事人完全可以在合同中约定退房的条件。
约定退房条件是指购房者与开发商通过购房合同直接约定解除合同或通过规定解除合同的条件,当条件成就时,双方依约解除合同。
商品房交易双方当事人在合同中约定退房的具体条件时,必须符合以下要求:
(1) 双方对所约定的退房条件达成一致意见,且是真实的意思表示;
(2) 双方约定的退房条件不违反法律、法规的强制性规定。
(3) 该退房条件已经写入双方所签订的购房合同而成为合同的一个有效条款。
一般而言,购房者要根据自身的实际情况来和开发商约定退房的条件,例如:自己有一部爱车,要专门购买带有车库的房子,就可以在合同中约定交房时车库必须同时交付,否则可以退房,并有权要求开发商赔偿损失;如果自己购房后要急于用该房做抵押向银行贷款做生意,那么,可以在合同中约定,如果房屋交付后的一定期限内因开发商的原因办不下房产证,购房人有权退房并要求赔偿损失。
总之,如果双方当事人在合同中约定了退房的条件,法律会首先充分尊重当事人的个人意愿,当所约定的条件成就时,会支持购房人退房的请求。只有当事人在合同中对退房的条件没有约定的情况下,才依照法律的规定来衡量是否可以退房。
 
 【法律规定可以退房的情形】
在商品房交易实践中,购房人很难与开发商对退房的条件充分协商达成一致意见并在合同中一一写明,因为相对于开发商而言,购房者毕竟处于弱势地位。那么,发生纠纷后,法院只能以法律为准绳进行衡量,以确定购房人能否退房。
由于退房会涉及到开发商、银行、房地产管理部门、保险公司及购房人等各个方面的关系,因此,为了维护正常的市场交易秩序,我国法律对退房的条件有着比较严格的规定。
从我国现有法律、法规等规定来看,购房者可以退房的法定理由可归纳为以下几点:
(一) 出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人;
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第1项之规定,商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同;如果开发商在商品房买卖合同订立后“告知”了买受人,即开发商履行了通知义务(无论买受人是否同意),然后又将该房屋抵押给第三人,购房者能否请求解除合同呢?根据该条款之规定,显然不能。
如此看来,此条款形同虚设,立法目的无法实现。其实,笔者认为,此条款完全违反了我国法律的有关规定。因为在商品房买卖合同订立后,虽然法律规定购房者在办理了房产证后,房屋的所有权才发生转移,但是在商品房买卖合同订立后,如果双方无特殊约定,那么合同就已经生效,开发商就不能对该房屋行使处分权(包括抵押、出售、赠与等)。因此,在商品房买卖合同订立后,开发商将该房屋抵押给第三人不仅仅需要履行“告知”的义务,而关键是必须经过买受人同意才合法。否则,对购房者的合法权益无法得到保护。
 
 【商品房预售许可证存在欺诈】
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第1项之规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,买受人可以请求解除合同;
根据相关法律规定,开发商在预售商品房前必须取得商品房预售许可证,否则不得预售商品房。

【出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押的事实 】
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第2项之规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,买受人可以请求解除合同。
 
【出卖人故意隐瞒所售房屋已出售事实 】
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第3项之规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,买受人可以请求解除合同。
 
【房屋存在质量问题严重影响正常居住使用 】
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条之规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”
 
【迟延交付房屋超过法定期限】
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条之规定:“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。”
 
【迟延办理房产证超过法定期限】
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条之规定:“商品房买卖合同约定或者 《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”
由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记一般是指以下原因:开发商未交齐土地出让金,导致开发项目的大产权办理不下来;开发商为了筹措资金,将开发的项目抵押给银行,以取得贷款,在未还清银行贷款之前,开发商的大产权证押在银行,不能办理过户手续等。上述原因造成购房者不能使购房者拿到产权证,超过法定时间购房人可以退房。
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