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如何辨别房产中介?

作者:祁阳房产网 2013-10-04 16:55
  许多房产交易中产生的纠纷与中介的不当行为之间都有或多或少的关系,中介业务员的诚信和业务能力都有待提高。在此把一些房产中介容易出现的问题归纳出来,希望引起中介行业以及买卖各方的重视。   一、 ..
  许多房产交易中产生的纠纷与中介的不当行为之间都有或多或少的关系,中介业务员的诚信和业务能力都有待提高。在此把一些房产中介容易出现的问题归纳出来,希望引起中介行业以及买卖各方的重视。


  一、 隐瞒真相
  曾经有一个客户告诉我他在出售一套购买时间满二年的二手房时,他的中介说满二年不不用交营业税了,于是他放心的签订了合同。事后才得知,政策已经变过,交营业税的时间处长到五年。实际上在他问中介的时候,中介其实已经知道,但是怕交易成本上升后他不愿再出售,就隐瞒了这个信息。但此时合同已签,如果反悔不卖就要承担违约责任。这个客户发誓以后再也不相信中介了。


  中介对房产交易的流程和相关政策信息比较熟悉,而客户基本是一无所知的,或者只知道个大概。房产交易的手续、流程、要求,以及税收政策等等变更得比较快,甚至在不同区的交易中心都有细微的差别,中介基本上都能在第一时间获取这些信息,让买卖双方达成交易以便收取佣金,中介往往利用自己的这些优势对客户进行诱导、欺骗、隐瞒。


  还有一起案件,上下家签了居间合同,下家也支付了定金。后来下家去调查产权时才知道签约的“上家”根本就不是产权人本人,而且房子还有银行抵押,下家提出解约。此后中介以下家违约为由将下家告上法院,要求下家向中介支付违约金,下家提出中介提供了虚假信息,签约人根本就不是产权人,中介却说签约人是产权人的代理人,而且在签约时已告知了下家签约人的身份情况和房子的抵押情况。法院经审理认为中介未如实提供信息,判决对其诉讼请求不予支持。


  按照合同法的规定,房产中介应当如实向委托人报告相关事项,如果故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求委托人支付报酬并应当承担损害赔偿责任。


  中介提供的信息不实有两个原因:一、客户没有如实告诉中介;二、客户如实告诉了中介,但中介故意隐瞒。


  针对第一种情况,中介应当对核对客户提供的证件及复印件,以便核实客户提供的信息。针对第二种情况,中介故意隐瞒的主要是对交易构成障碍的一切情况,如房屋的房龄、抵押等等,客户往往签了居间合同后才知道存在这些不利因素,但此时中介往往以“拗定金”来威胁,迫使客户继续交易。


  二、 虚假承诺
  前几年我办过这样一个案件,有个客户看到中介公司登记了一套房子出售,价格还比较便宜,中介告诉他说这套房子因为现在只有使用权所以才便宜,要买的话产权可以办下来再过户,但要先付一半的房款,付了房款可以先交房。客户就信以为真,先交了一半房款,也搬进去住了。可搬进去半年多产权还是没办出,后来才知道产权根本就办不下来,但此时上家和中介都找不到了,此事先后引起三起民事案件和一起刑事案件。


  还有一起案件,下家向中介询问房贷七成是否能办下来,中介说已经问过银行了,贷七成肯定没有问题。于是下家签了合同,结果由于房龄太长,银行只同意贷五成,余下的二成下家没有能力支付,最后上家下家告到法院。


  中介是买卖双方的依靠,主导了交易的程序和步骤。但是如果中介一心只想收取中介佣金,而不顾客户的利益,最后必然造成对整个房产中介市场的伤害。


  三、 信口开河
  我在购置自己一套房产时,与中介商谈过户事宜。我表示下家要求过户后立即支付全部房款对我来说有风险。谁知中介却说“你过了户房子就是你的了”,我说产证还没拿到怎么是我的,中介接着说:“收件收据和产证是一样的”。稍微懂一点的人都知道,房地产是以登记为准的,拿到了产证才能成为法律上的权利人,这是个常识,而收件收据只是到交易中心领取产证的凭据,本身并不能证明产权的归属。


  而在签订居间合同时,我建议合同中一个条款删除掉,这个条款是:“根据合同法第某某某条规定,一方违约时应向他方支付违约金约定为5万元”。还是这个中介,又说“5万元违约金是合同法规定的,必须要加上去”。其实合同法的重要条款我基本可以背下来了,合同法里当然没有规定违约金的具体数字,违约金的多少是由双方协商确定的。也许他并非真的不懂,也许只是装糊涂,不管怎样,中介都不应当不顾基本的事实和法律规定,为了达到自己的目的信口开河。


  四、 霸王条款
  中介提供的居间合同(或者叫定金合同),基本上都是对买卖双方的约束,很少对中介自己有所约束。居间合同中频繁出现以下条款:


  “若甲、乙双方中任一方未按双方签订的定金协议约定的期限履行各自义务,则违约言赔偿中介方总房价的2%的违约金。”


  “若甲乙方在本合同签订之日起六个月内私下成交,则甲乙方应各向中介方支付总房价1%的违约金。”等等


  但居间合同对中介提供虚假房屋信息、错误的税收信息、挪用客户资金等等却没有约定。一起买卖成交后,中介向上下家各收1%的佣金,但这类合同中并没有对中介行为的约束,因此这类合同可以说是霸王合同。


  房地产管理部门制订过《居间合同》示范文本,里面有约束中介公司的条款,但这个文本并不象《预售合同》或《房地产买卖合同》那样是强制使用的,因此中介公司基本都不使用这个示范文本,而是各家公司根据自己的需要来拟定一份合同,所以这些《居间合同》也就不可能对中介公司自身有所约束了。房地产管理部门应当加强监管,要求中介公司使用统一的示范文本。


  五、获取不当利益
  对许多中介公司而言,客户所给的佣金只是其利润来源之一。在房产交易中,客户通过中介公司中介介绍的银行办理抵押贷款,通过中介介绍的保险公司办理房屋抵押贷款保险、通过中介介绍的担保公司为下家的付款能力提供担保,中介都能从银行、保险公司、担保公司处取得各种回扣。所以,有的中介打出“佣金打折”,或者“免佣金”的幌子来争取客户,实际上还是可以得到利益的。少数中介还通过“吃差价”来赚取非法利益。


  “零中介”、“中介费打折”的方式表面上看是相关公司对中介的“让利”,而买卖双方也达成了交易而免除了佣金,这好象是一个皆大欢喜的结果,但事实并非如此。由于中介不从买卖双方处获得利润,因此不会从买卖双方的利益出发保障交易安全,此时中介只是银行、保险公司的销售员,这会大大增加房产交易的风险,对买卖双方来说,肯定是弊大于利的。


  “吃差价”的方式近年来虽由于房管部门加强监管而有所减少,但仍然有许多新的招数不断出现。经常使用的方法是:对上家(或下家)称已找到了下家(或上家),让自己的工作人员与上家(或下家)签订合同,再抬高价格找到下家(或上家),再以上家(或下家)委托代理人的名义与下家(或上家)签订合同。


  六、挪用客户资金
  自从深圳中天置业一夜崩盘后,中介监管客户的款项才开始受到普遍重视。其实,中介监管的客户资金出事是必然的。因为:一、客户的房款划入的是中介公司账户;二、银行对中介公司使用资金不能监督;三、中介公司每天都有房款源源不断地划入,而划出的时间是由其控制的,因此其账户内始终有大笔流动资金(光是利息就是一笔可观的收入)。因此,中介是否会挪用完全取决于中介公司的道德自律。


  目前虽有房管部门的资金监管,但其监管作用是有限的,也不很方便。作为下家,千万不要将自己的房款划给中介公司,再由中介公司转交上家(小笔定金除外)。否则,会产生以下问题:


  如果合同约定下家将房款划给中介,再由中介付给上家,那么中介收款后出具的是中介公司的收据。中介挪用资金,下家仍然要向上家承担违约责任,因为此时下家仅委托中介付款,中介是下家的代理人,代理人没有付款,下家作为委托人当然要承担责任。


  在我们办理的所有购房产业务中,我们始终向中介坚持将房款直接划入上家账户,从根本上杜绝了房款被挪用。


  七、缺乏说服能力
  在买卖双方就交易条件及程序反复协商过程中,中介不可避免地要在当中起协调作用,因此要充分与上下家进行沟通和说服。


  在我代理的一起二手房买卖中,由于当事人先签订了买卖合同再来请律师,所以合同有些地方不太合理。比如,买卖合同约定首付50%用于上家还抵押贷款,过户时再付50%,我认为交首期款和过户的时间约定得太长(有近三个月),这会增加许多不确定因素。


  为减小下家风险,我提出另外签订一份补充协议约定在付首付后一个月内办理过户手续。中介当场表示同意,谁知中介告诉上家后上家不同意。仔细了解才知道,原来中介只是简单地将补充协议传给上家,在上家不同意后并没有试图说服。于是,我告诉中介让他告诉上家,提前过户也是为了保障上家的利益,因为提早过户,上家可早点拿到房款,否则还要再多等二个月。后来,上家同意了提前过户的办法。


  作为中介,要有中间立场,如果一方提出的要求不合理或估计不被另一方接受,应当说服一方放弃或变更提出的要求。在说服另一方接受时,也应当从双方的角度去尽力说服。须知,正是由于买卖双方存在厉害关系,所以才需中间人,如果中介只是当传声筒的话,那中介的中间人立场就没有任何意义了。


  总的来说,选择一个好的中介公司和称职的业务员非常重要。就我的经验而言,建议选择中介公司时:


  1、 首选外资(包括港资、台资)中介公司,次选内地中介公司;


  2、 首选连锁中介公司,次选单个门店的中介公司;


  3、 首选连锁中介公司的直营店,次选连锁中介公司的加盟店。


  建议选择中介业务员时:


  1、 首选年青一点但有三年以上从业经验的;


  2、 首选面善一点、性格开朗一点的;


  3、 首选衣着整洁、注重个人仪表的。
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